不動産投資を行い、実際に賃貸経営を行うに際しては、管理をどうするかが最初に突き当たる課題となります。
管理方法としては、一括借り上げ方式、管理委託方式、自主管理方式の3つに大きく分かれます。
一括借り上げ方式は、基本的に新築アパート建設を主な対象としているため、今回ここでの説明は省略します。

管理委託方式は、賃貸管理会社もしくは賃貸仲介会社へ管理を委託する方式となります。
不動産投資をされている方は、この形式が一番多いのではないでしょうか。
大体およそ家賃の5%を管理する会社に支払い、家賃入金管理、クレーム対応、退去立会い等を行ってもらえます。
家賃を督促する事や様々なクレーム対応を嫌がる大家さんが増えているので、だんだんと管理委託方式が多くなっています。
その他に、必須ではありませんが、日常清掃やリフォーム工事なども管理会社へ任せるケースが多い様です。
管理会社にも2つの種類に分類され、直接入居者募集を行わない管理専門会社と、店舗を持ち直接入居者募集を行っている仲介会社があります。

一方、自主管理方式は、入居者募集以外すべて大家が自ら管理する方式となります。
家賃督促や様々なクレーム対応に迫られるため、軌道に乗せるまでは、ある程度手間隙かかる管理方式です。
ちなみに私は、サラリーマン時代からも含め約9年間、ずっと自主管理方式を貫いています。

それでは、管理委託方式と自主管理方式は、どちらが良いのでしょうか?
私は、不動産投資家の皆さんの投資スタイルと地域の事情によると思います。
まず、別の職業を持ち手間隙かけられない方は、おのずと管理委託方式になります。
また、家賃督促やクレーム対応などのわずらわしいものは嫌だという方も、管理委託方式になります。
さらに、その地域で入居者募集を50%以上シェアを持つ強い仲介会社があれば、そちらに管理をお願いしたほうが良いでしょう。
その様な強い仲介会社が無ければ、自主管理方式をお勧めします。
これから増える空室に対応するには、自主管理方式でないと対応していけません。
入居者募集力が分散された仲介会社の1社に任せても、なかなか空室が埋まらず、文句も言えず、なすすべがありません。
仲介会社の管理物件でないと、入居者募集が不利ではないのか?とおっしゃる方もおられるかと思いますが、そんな甘い状況ではありません。
確かに仲介会社では、自主管理物件より自社管理物件を優先しますが、自社管理物件の中でも、更に優先順位をつけています。
外壁塗装工事やリフォーム工事を頻繁に行ってくれる管理物件を優先するのです。
外壁塗装工事やリフォーム工事を嫌がる大家さんは、だんだんと優先順位が下がっていきます。
この様に入居者募集力が分散された仲介会社の中で更に優先順位が低ければ、あなたの空室はなかなか埋まりません。

自主管理方式であれば、試行錯誤しながらでも工夫できます。
私も、日々試行錯誤しながら満室になったり空室が出たりと、毎日頑張っています。