空室対策として1番目に行うべきこととは、何でしょうか?
答えは、適正家賃の設定です。
今まで、管理会社に家賃設定を丸投げしていませんか?
数年前に決めた家賃設定をずるずるとそのままにしていませんか?
これでは、あなたの物件は、他の物件より高くなっていたり、逆に安く貸し出されたりしています。
大家自ら自分の物件の適性家賃を知ることが空室対策のスタートとなります。

しかし、一言で適正家賃と言っても難しいですよね。
私は、自分の物件の家賃に関しては、この様に導き出しています。
まず、インターネットでスーモ(https://suumo.jp/)を開きます。
スーモの沿線検索で自分の物件の駅と間取りを選び検索します。
そして検索結果を家賃の安い順番で並べ変えます。
そして、建物構造、築年月、占有面積、間取り、設備状況で比較的自分の物件に似た物件のうち、一番安い値段の物件に合わせます。
この時、大事な事は、あなたが入居者目線で比較することです。
自分の物件を贔屓目に見たりすると何の意味もありません。
この比較を行うと、あなたの空室の原因が見えてきます。
他の物件より数千円高くなっていませんか?
同じ値段でも設備で見劣りしていませんか?
この作業は時間をかけて一軒一軒他の物件と比較することが大事です。
極端に安い物件には何か隠れています。
例えば、お墓が近くにあったり、外国人が多く住むアパートだったり、そんな物件にあえて家賃を合わせて下げる必要はありません。

実際、不動産屋さんで、入居者が迷った事例を聞きました。
1つは、家賃4万円で安いが、インターネットの設備はついてない。
もうひとつは、家賃は4万2千円だが、インターネットの設備が無料でついている。
最終的に、この入居者は、家賃4万2千円のインターネット付を選んだそうです。
インターネットが付いた物件が2千円の差を跳ね返したという事です。

それとよく心配されるのが、既存入居者の家賃とのギャップが出てクレームにならないかという事です。
入居者は余程のことがない限り、家賃が今いくらで募集されているかなどインターネットで調べたりしません。
もし既存入居者でクレームが出そうなら、事前に答えを用意しておくことです。
違う部屋なので、これこれしかじかの理由で値段が違うことを、はっきりと告げたらいいと思います。
もしそれでも退去する様でしたら、もともと退去する意思があったのではないでしょうか。
適正家賃が決めれたら次のステップに進みます。